Le notaire a 2 clients dans cette affaire.
1°- Finaxiome : Ils construisent des résidences, assurent la promotion et la vente des lots et donc apportent un volume d’affaires à un notaire (réalisation des VEFA). Finaxiome est donc « le créateur et le fournisseur de business ». Tant que Finaxiome travaille, la source de clients ne se tarie pas pour l’étude notariale.
2°- L’acquéreur : il achète un lot, paiera ses frais de notaire lors de la VEFA, puis disparaît. Il n’est « qu’un passage ponctuel » dans l’activité de l’étude notariale.
Nos études (à partir des états hypothécaires) nous ont amenées à constater que l’activité de l’étude notariale ne se limitait pas à l’établissement des actes notariés.
La représentativité de l’étude à travers l’acte notarié :
– la SCCV (filiale Finaxiome) est représentée par « un clerc de notaire » en fonction d’un pouvoir qui lui est conféré par une assemblée générale ordinaire de Finaxiome ;
- la banque prêteuse est représentée par « un clerc de notaire » en fonction d’un pouvoir qui lui est conféré par la banque ;
- le client peut ou pourrait être représenté par « un clerc de notaire » en fonction de la procuration qu’il a signée.
La VEFA prévoit ces 3 signatures, celle de Me Lefèvre et celle du client, dès l’envoi de l’acte, soit 30 jours avant date de l’acte, respectant « le délai de réflexion » alloué par la loi. Ce respect semble bien dérisoire puisque tout est mis en place pour se passer du client, le cas échéant.
Est-ce une prestation rémunérée ?
L’acquisition du terrain à construire :
Page 5, chapitre « effet relatif », de la VEFA, il est précisé que Me Lefèvre a rédigé « l’acte d’achat du terrain », puis l’a adressé au notaire local (représentant le vendeur du terrain). Elément confirmé page 42, chapitre « origine de propriété ».
Nos annexes 7 et 11 montrent que de 2003 à 2010, le notaire a procédé à l’acquisition de 83 terrains sur 88, représentant un achat de près de 31 millions d’€.
Nous ignorons le commissionnement du notaire et la répartition entre notaires.
Le descriptif de division :
Le descriptif de division est un « document officiel obligatoire » pouvant être établi par un géomètre, un huissier ou un notaire. Il est réglementé par l’article 71 du décret du 14 octobre 1955.
C’est un document technique qui détermine et décrit les lots de copropriétés (surface habitable/appartement, parking, garage, partie commune affectées à chaque propriétaire) d’un immeuble et/ou d’une résidence.
La SCP Lefèvre/Bourlon réalise la quasi-totalité des actes des 88 résidences (cf. annexes 7 et 11). Nous ignorons le coût de cette prestation. Mais certains états hypothécaires font référence d’une somme de 10 000 € sur l’acte.
Le règlement de copropriété :
Comme ci-dessus, l’étude notariale les rédige toutes. Et nous ignorons le coût de cette prestation.
La procuration notariée :
Rappel : Finaxiome (cf. attestation) prend en charge le coût de cette prestation. Donc coût il y a.
Nos données montrent que plus de 90% des personnes ont signé une procuration. Cependant ils ne sont pas assez étoffés et représentatifs pour établir « un bilan quantitatif des procurations ».
Notre annexe 8 montrent que 5070 lots ont été créés et que 4877 lots ont fait l’objet d’une acquisition. Combien ont subi « la procuration » et pour quel coût ?
L’acte authentique notarié (VEFA) :
C’est le contrat de vente officialisé par le notaire, qui déposé aux bureaux des hypothèques, affecte officiellement la propriété du bien à l’acquéreur. Comme démontré ci-dessus, Me Lefèvre va en rédiger 4877 avec un coût moyen de l’acte, de 3000 € environ. Le montant exact est stipulé dans l’acte.
De l’acte notarié, nous ne rajoutons rien et l’associerons à nos explications futures de faits précis.
Dans son livre « RUINEZ », Erwan SEZNEC fait apparaître la notion de « conflit d’intérêt ».
Ainsi lorsqu’un notaire, disposant d’autant d’activités rémunérées liées à un promoteur, ne peut assurer la même probité face à son 2ème client qu’est l’acquéreur.
Le conflit d’intérêt nous paraît très difficile à démontrer, car si bien sûr il est sous-jacent de la réflexion, rien n’empêche un notaire de travailler correctement et honnêtement. Et ainsi de développer ses activités, son chiffre d’affaires et ses émoluments. Et ils sont certainement nombreux dans ce cas.
Homme de loi, le notaire doit veiller au respect des lois interférant dans un programme de construction, telles :
- le code de la construction ;
- la loi de défiscalisation et ses règles ;
- le code de la consommation ;
- le code fiscal.
Et bien sûr, à l’intérieur de cela, de multiples règles s’appliquent, telles :
- le descriptif technique de la construction et le coût de fabrication (permet de définir le standing de la construction, mais également les conditions de la défiscalisation) ;
- le prix de vente (associé au « zonage », maintient la condition de prix marché local et ainsi les objectifs de la loi de défiscalisation, mais aussi l’intérêt de l’acquéreur de revendre).
- Le délai de livraison (condition sine qua non de la défiscalisation dont la loi précise qu’une construction doit être achevée et livrée au terme de la 2ème année suivant le dépôt du permis de construire soit pour un PC déposé le 2 avril 2006, la livraison doit être le 31.12.2007, au plus tard).
Tous ces éléments sont dans l’acte notarié (acte et/ou annexe) parce qu’ils doivent apparaître pour préserver une pseudo légalité du document et de l’intégrité du notaire. Tous ces éléments, soit par leur rédaction, soit par leur complémentarité d’informations importantes, contribuent à duper l’acquéreur.
Ex : Dans la VEFA, le notaire aborde la défiscalisation ainsi :
- tête de chapitre « dispositif Robien/Borloo/Scellier » ;
- puis il décrit ces lois et donne le taux d’amortissement affecté au bien, selon la loi.
- puis il parle des plafonds de loyers et plafonds de ressources comme obligation, mais omet d’en donner les valeurs.
Des écrits génériques et incomplets que l’on trouve sur internet. Cela a un but que nous verrons au chapitre suivant : les reports de date de livraison =>.