Ces manquements sont nombreux, tant sur la forme que sur le fond. Nous allons les aborder à travers différents chapitres. Ces études, que nous avons menées et menons encore, montrent surtout que les manquements ont été parfaitement paramétrés par les acteurs à partir d’analyses pensées et réfléchies.
Tout part de l’intérêt d’un français lambda à payer moins d’impôt ou utiliser au mieux l’impôt qu’il acquitte, donc de « la défiscalisation ». Et avant tout, la question à se poser est : qu’est-ce que la défiscalisation ?
Les lois de défiscalisation ont été créées pour pallier les carences des pouvoirs publics dans le domaine de l’investissement en construction immobilière et/ou rénovation et plus particulièrement le logement social:
– loi MALRAUX > rénovation des bâtiments du patrimoine ;
– loi GIRARDIN > logement social en outre-mer ;
– loi ROBIEN/BORLOO/SCELLIER/AUTRES > logement social en métropole française.
Le principe est simple : générer un « déficit foncier raisonnable », imputable à la déclaration de ressources et bénéficier ainsi d’une minoration de l’impôt à payer.
Pour l’état, ce manque à gagner, sur l’impôt d’un particulier sur une durée déterminée, se compense par la TVA qu’il encaisse sur le bien acquis par ce même particulier. De plus l’état encaisse la TVA cash, alors que l’économie d’impôt sera étalée sur les 10 années suivantes.
Pour l’acquéreur, cette minoration n’est pas une économie sonnante et trébuchante, mais le transfert d’argent utilisé pour financer l’investissement qu’il réalise. Donc minimise quelque peu l’impact de son investissement dans ses comptes quotidiens. Il y a donc un surcoût réel à payer par l’acquéreur (que Finaxiome, dans ses présentations, appelle « l’effort d’épargne »). Et beaucoup de particuliers, vivant sainement et sereinement, mettent de l’argent de côté pour parer aux imprévus. Là aussi, possibilité de transfert d’argent.
En France, nos modes économiques ont créé d’importantes disparités entre nos régions, nos villes, nos campagnes, nos emplois, nos salaires, nos loyers, les prix des terrains, les coûts de construction, les prix des logements, etc. Soit l’INSEE, soit de multiples autres organismes enregistrent ces disparités et les gèrent sous forme « d’un zonage » du territoire.
L’état n’intervient pas sur le prix de vente d’un bien. Il ne sait pas où le promoteur va construire et fait confiance au système de zonage qui définit et valorise toutes les disparités. Que ce soit le Calon, le Perval des notaires ou autres, nombreux sont les ouvrages qui définissent le « prix marché d’un bien » sur « une zone précise ». Donc l’état va faire confiance aux professionnels pour « jouer le jeu » et ils sont nombreux à le faire correctement et honnêtement.
L’état va fixer deux contraintes à l’investisseur. La cible de l’état (en contrepartie de cette minoration d’impôt) est le logement social, et l’état va le contrôler.
- Il établit un coût du loyer au m² à ne pas dépasser selon le zonage, ainsi il est sûr que des logements raisonnables soient accessibles.
- Il définit un plafond de ressources à ne pas dépasser selon le zonage, pour le futur locataire, ainsi il est sûr de toucher la population visée.
Comment penser que ces contraintes, selon le zonage référent, ne s’appliquent pas au prix du bien ? Un prix libre fausserait totalement la rentabilité du projet et n’intéresserait plus aucun investisseur. De fait cela rendrait caduque le travail et l’effort de l’état. Car personne ne se lancerait en sachant « perdre de l’argent » et encore moins la population visée par Finaxiome.
L’état va confier ces contrôles à l’administration fiscale, par des informations et documents que le notaire doit donner à l’investisseur.
Tous ces éléments ont été expliqués, détaillés et commentés dans nos conclusions que nous avons transmises à Monsieur le Juge d’Instruction.
Les deux éléments principaux du projet : le prix et la date de livraison.
- le prix : Nous avons vu ci-dessus l’importance d’être « au prix marché », d’autant que le constructeur/promoteur réalisera « sa marge bénéficiaire sur la construction ». Puis il ajoutera ses « frais de promotion » (de 5 à 15% maxi, dans la norme appliquée par les professionnels). Les exemples et témoignages des investisseurs sont nombreux, pour dire que la rentabilité à terme n’est pas celle prévue à l’origine. Mais même minime, rentabilité il y a et jamais l’investisseur ne perd d’argent.
- Le délai : il est fixé par l’état au travers de « la loi de défiscalisation », sous la forme d’un délai dans lequel la construction doit être réalisée et livrée à l’investisseur. L’état préserve ainsi l’intérêt de l’investisseur et de la coopération qu’il en attend, mais préserve également l’intérêt et la motivation de sa loi au travers de l’urgence à fournir un logement à quelqu’un qui l’attend.
Les spécialistes s’accordent pour dire que le prix et le délai sont les 2 constantes primordiales d’une opération en défiscalisation. Soit !
Pour nous ces deux éléments deviennent le but et l’origine de cette escroquerie. Origine parce que c’est là que les manquements aux règles débutent.
Les manquements aux règles. Ils sont de 2 natures.
La 1ère nature est étroitement liée aux méthodes de travail (stratégie et autres) de Finaxiome.
Finaxiome développe un projet de résidence. Il lui donne un nom (ex : Célia), crée un statut (la SCCV), envisage un terrain disponible dans une région (avec peut-être des négociations d’achat engagées), invente un environnement enchanteur de la commune et de la région, détermine les logements et leurs nombres soit par plans nouveaux ou reconduits d’autres projets.
Puis Finaxiome établit les prix de vente des biens (prix similaires ?, prix de revient calculé ?, nous l’ignorons). Mais nos études démontrent que le prix marché local sera multiplié de 2 fois à 3 fois. Ce qui offre de belles marges de manœuvre par rapport aux coûts de construction d’un logement social local.
Puis Finaxiome détermine un délai de livraison en conformité avec la loi. Mais ce délai est fictif car Finaxiome attribue le projet de vente au vendeur qui le vend au particulier. N’oublions pas que ce choix est fait par Finaxiome/fiventis et non par le vendeur. Et le temps pour faire ce travail et atteindre le quota d’acheteur nécessaire pour « lancer une résidence » est extrêmement variable et peut générer des dérives et donc ajustement du délai de livraison.
Il est dit que ces méthodes de travail sont courantes dans ce métier. Soit ! Mais qui vérifie quel promoteur vend du vent jusqu’à l’extrême limite et quel promoteur démarre sa résidence et va vendre des lots en cours de réalisation ?
La 2ème nature est étroitement liée à la relation qui s’instaure entre Finaxiome (le vendeur, le notaire et chaque intervenant) et l’acquéreur du bien tout au long de l’affaire. Cette relation est un mensonge perpétuel.
Nous avons vu ci-dessus le risque sur le délai de livraison. Nous verrons par la suite la pratique du mensonge tant dans son motif que dans la solution.
Nous avons vu ci-dessus la réalisation de la vente dans un délai record, interdisant au consommateur la possibilité de penser et réfléchir sereinement.
Nous avons vu ci-dessus la nébuleuse proposition qui gravite autour de l’offre de prêt qui finance le bien.
Voyons la méthode commerciale écrite par Finaxiome/Fiventis, qu’applique le vendeur :
- dès le 1er contact, « rassurer sur le fait qu’il ne vient pas vendre » ;
- au 2ème contact, présentation de la loi de défiscalisation basée sur l’amortissement autorisé du bien (motivation importante pour le prospect). Mais il passe sous silence que cela concerne le logement social donc catégorie du bien et sa construction, les plafonds de loyer selon le zonage et les plafonds de ressources maxi imposés aux locataires futurs.
- au 3ème contact, présentation féerique de la région. Information du prix du bien en rassurant « nous avons les prix les plus bas du marché ». Et présentation du package (source de tranquillité) et des garanties. Prise en charge des intérêts bancaires différés. Et surtout présentation du notaire (homme de loi) comme gage de l’honnêteté de l’opération.
- au 4ème contact, « cimenter la vente et écourter le risque de résiliation ».
Tout cela n’est pas innocent et a un but : cacher, taire, masquer des informations (pourtant obligatoires), permettant au client de se renseigner, réfléchir, découvrir, augmentant ainsi le risque d’une résiliation.
Et ce risque est important.
Un dossier de réservation est signé mais ce n’est pas une vente. L’acte de vente c’est l’acte notarié que le notaire va établir et faire signer au client. Alors pourquoi ne pas l’écrire dans la foulée ? Parce que ce n’est pas possible :
- le terrain n’est pas encore acheté, payé et enregistré au bureau des hypothèques ;
- le descriptif de division (plan d’occupation des sols, voierie, situation des bâtiments et logements) n’est pas réalisé et déposé au bureau des hypothèques ;
- la déclaration d’ouverture de chantier n’est pas déposée
- etc.
Pour faire tout ce travail, Finaxiome et le notaire ont besoin de temps (au moins quelques mois). De la réservation à l’acte notarié, c’est un délai risqué pour ces acteurs, pendant lequel le client n’est plus sous contrôle. D’autant que dès l’acte notarié, le notaire va appeler les fonds.
Revenons un instant sur le 4ème contact vendeur et cette phrase de la méthode : « écourter le risque de résiliation ». Et faisons le à partir de quelques données réelles émaillant nos dossiers :
Analyse du délai pendant lequel court le risque de résiliation
| Résidence | … | temps du risque Réservation/VEFA | Signature de la réservation | Date à laquelle le notaire groupe les VEFA après la réservation | Signature de la procuration notariée après la réservation |
|---|---|---|---|---|---|
| Noémie | Mr G.M | 11 mois | Le 19.6.2008 | Le 4.5.2009 | Le 9.10.2008 |
| Alicia | Melle P.R | 9 mois | Le 8.05.2008 | Le 26.2.2009 | Le 18.7.2008 |
| Valentine | Mr P.D | 10 mois | Le 3.5.2008 | Le 31.3.2009 | Le 7.7.2008 |
| Célia | Mme C.B | 11 mois | Le 8.3.2007 | Le 7.2.2008 | Le 24.4.2007 |
| Claudie | Mr E.S | 7 mois | Le 19.3.2007 | Oct 2007 | Le 8.6.2007 |
| Maud | Mr M.S | 11 mois | Le 15.11.2006 | Oct 2007 | Le 5.1.2007 |
Ce tableau montre (à partir d’exemples réels sur 4 résidences) que « le temps risqué » ou un client est livré à lui-même, pourrait apprendre et découvrir ce que le vendeur lui a caché (sur ordre de Finaxiome/Fiventis de par la méthode commerciale), gravite autour de 10 mois.
En effet le commercial a fini son travail et le dossier est signé, dans les mains de Finaxiome et du notaire. Donc le client, son temps, ses activités ne sont plus sous contrôle, durant cette longue période. Si un client résiliait, revenait sur sa décision soit pour les griefs invoqués, soit pour une raison simple (perte d’emploi, maladie, décès, etc.), quel serait le recours de Finaxiome et du notaire ? « Aller en justice pour forcer la vente ? » Long et risqué ! D’autant que le client bloquerait la sortie des fonds, et qu’un avocat adverse ou un magistrat pourrait être surpris de ce qu’il découvrirait.
Rappelez-vous : trop tard c’est quand les fonds sont versés et arrivent à Finaxiome et au notaire.
Vont-ils y penser et y pallier ? OUI ! Par la mise en place de la procuration notariée.
Aparté : ce « temps où court le risque », associé à « ces dates de réalisations des VEFA », seront corrélées à d’autres éléments de nos études (dates d’achat de terrain, de descriptif de division, de déclaration d’ouverture de chantier,…). Comment ne pas penser que le délai de livraison du bien annoncé et vendu n’est autre que totalement fictif et mensonger ? Mais cela lors d’un prochain chapitre.