RAPPEL :
- Nous ne savons pas comment et par qui il est fait ;
- C’est au R2 (3ème contact avec le client) que le vendeur arrive avec le dossier.
Le mode vendeur :
- il arrive et crée l’ambiance ;
- il rappelle les objectifs définis au R1 ;
- il présente, au R2, la réponse/solution (son/ses dossiers) qu’il a amené.
Ce rendez-vous dure 3 heures en moyenne. Il y a donc un vrai travail de commercial qui argumente, tente de convaincre jusqu’à obtenir la/les signatures du client.
A ce stade, le contrat de réservation est secondaire car il n’est que la résultante de tout ce travail argumentaire du vendeur. Et pour ce faire de quoi dispose le vendeur ?
1°- un dossier de présentation du projet.
Ce dossier commence par une large présentation de la région ou s’implantera le projet. Il vante la région, ses charmes et attraits, les communes, les écoles, ses moyens sportifs, son dynamisme économique et son emploi, etc. Est-ce vrai ?? Tout cela sur 8 pages !
Puis vient sur 4 pages, le descriptif technique en termes de « sécurité, confort, aménagement et équipements intérieurs » du bien.
Puis 1 page se consacre aux garanties de fabrication et introduit : Me LEFEVRE, notaire de l’affaire page (13/14).
La page 14 est l’attestation de prise en charge des frais, par Finaxiome, que le vendeur paraphera.
Puis non paginé :
– une attestation conjointe Finaxiome/Pierre & locatif sur le coût du mandat de gestion (12.2% des loyers) et garanties (carence locative et autres) intégrées au mandat. Cette attestation est intéressante car, pour la 1ère fois, y est écrit le montant du loyer retenu et proposé.
– Vient le descriptif de la résidence (perspective, implantation, voirie, espaces verts, plan du bâtiment, plan du lot retenu) et naturellement c’est un projet sur ordinateur.
– Puis « la fiche récapitulative du lot », (type, étage, superficie, montant du lot et parking, loyer du logement et parking, rappel à Me Lefèvre, et date de livraison).
– Enfin, l’attestation des frais pris en charge par Finaxiome dont le coût de la procuration.
2°- un dossier dit « projection financière ».
Ce document est une simulation financière paramétrée sur 9 ans de défiscalisation, des évènements financiers générés par l’opération en fonction de la loi de défiscalisation retenue.
Aparté : il ne nous appartient pas de juger ces chiffres, mais il nous faut relater que pas un acquéreur, pas un professionnel local, n’ont pu louer à ce chiffre, n’ont pu revendre au prix stipulé.
Ce dossier résolument « optimiste et favorable », base essentiel de l’argument vendeur sur lequel il va convaincre son client, contient une clause en bas de page : « simulation non contractuelle ».
3°- le contrat préliminaire de réservation.
Matériellement c’est une feuille double, donc 4 pages imprimées. La 1ère est sans intérêt. La 2ème et 3ème reprennent les coordonnées du client et les caractéristiques du bien, jusqu’à l’apposition des paraphes (clients et vendeur) en bas de page. La 4ème est un rappel aux codes de la construction, au démarchage à domicile et code de la consommation, et se termine en bas de page par « un bon de rétractation ».
L’escroquerie, engagée par le vendeur (selon la méthode définie par Finaxiome), se continue par le notaire à travers « la prise de contrôle du client » que représente « la procuration notariée ». Est-il possible d’établir « une procuration plus vraie », respectant les règles ? Certainement ! Mais dans ce cas elle attirerait plus l’attention et la réserve du client et ne serait plus homogène aux déclarations et méthodes du vendeur. Le notaire doit sa probité à ses clients. Et la il en a 2 clients : Finaxiome et l’acquéreur du bien. Fait-il un choix ? Et quel est son intérêt ?