Pour répondre à cette question, nous nous sommes fiés à des méthodes de « développement économique » que l’on utilise à certains niveaux dans l’industrie et qui servent à élaborer une stratégie, un concept, une direction voire un produit, en identifiant tous les paramètres (avantages et inconvénients, délais/planning, contraintes et interventions, intervenants, secteurs et programme, etc.).
Le résultat complexe de ce genre d’études n’est pas assez simplifiable pour être exposé ici. De plus cette démarche n’est pas synonyme « d’arnaque ». Seul ce qu’en déduisent des dirigeants et les objectifs qu’ils en tirent, peuvent conduire à une « arnaque ».
Nous ignorons si les dirigeants de Finaxiome ont utilisé ce type de méthode (et personnellement je ne le crois pas, car cela nécessite des compétences qu’ils n’ont pas), mais la décomposition de « la construction du package » montre qu’ils se sont posé des « questions à tournure malveillante » et ont apporté des « réponses tout aussi malveillantes », (structure de l’entreprise et moyens, structure de fonctionnement, enfermement du client, organisation du travail entre les différents intervenants, etc.).
Ce qu’il en ressort (et qui n’engage que moi) : il y a pour moi (et dans l’esprit de malveillance constatée) 4 entités distinctes :
- 1.Finaxiome. C’est la maison mère qui a conçu le package, qui garde l’autonomie et la main mise sur le package (prix, loyer, loi de défiscalisation, délai de production, sous-traitance, délai de livraison, lancement des nouvelles résidences donc du potentiel commercial à vendre, choix du produit au client, assurances, choix de la banque, etc.).
- 2.Le commercial. Pour ce faire Finaxiome dispose de sa filiale Finance+ à Amiens. Son responsable (intégré à la DG de Finaxiome) développe-t-il une force de vente ? Non ! Avec son frère basé à Rouen, il crée une 2ème filiale commerciale : Fiventis. Un système « franchise » est également développé, ainsi que « apporteur d’affaires ».
Donc la stratégie est claire :
-côté Finaxiome ; aucun salaire, aucune charge, juste une facture si vente réalisée. Pour vendre, juste une technique de vente (dite technique de vente en entonnoir : cf : Pass Fiventis) qui est enseignée durant 15 jours, et doit être respectée. Au vendeur de faire fi de ses scrupules éventuels.
Pas de recherche clients car un vendeur possède dans ses relations une dizaine de proches à qui il doit faire appel pour réaliser des ventes (technique bien connu sous le nom de « boule de neige » et employé chez Hamway, Tupperware et d’autres).
-côté vendeur ; c’est souvent un chômeur ayant besoin de travailler. Il est approché (et non pas recruté) par Finance+/Fiventis, qui vont lui vanter (donc mentir) les intérêts à devenir commercial pour eux.
Les frais nécessaires pour les démarchages, le temps de faire une vente puis d’attendre le délai du paiement, le vendeur les assume. Beaucoup abandonnent rapidement.
Un « turn over » important se fait dans les « effectifs », mais là encore la méthode choisie par Finaxiome ne laisse pas de trace.
3.Le notaire. Le dico nous dit : « officier public chargé d’établir tous les actes et contrats auxquels il faut donner un caractère authentique ». Caractère authentique, ici, ne veut pas dire « bout de papier tamponné », mais « analyse, vérification et contrôle » des facteurs et paramètres conduisant aux actes et contrats. Ainsi, dans un héritage, une propriété sous évaluée pour en minorer droits et taxes, se voit réajustée par le notaire. Le notaire est donc « détenteur de pouvoirs ». De fait, il devient détenteur de la confiance des gens, des institutions et même de l’Etat qui lui confie la perception des droits & taxes.
D’ailleurs Finaxiome qui l’a bien compris, en use abondamment face au client.
Les banques elles-mêmes confient « des pouvoirs » au notaire (voir acte de VEFA).
Dans notre analyse, la multiplicité des questions sur « le rôle du notaire », pourrait se résumer ainsi :
- il doit être « appâté et intéressé » ;
- il ne commet pas d’illégalité papiers, se contente de « regarder ailleurs » et « se taire » ;
- sa « garantie » valide et couvre les dysfonctionnements de Finaxiome ;
- la méthode de travail et fonctionnement interne à l’étude, cache et noie le dysfonctionnement.
Existe-t-il une « charte » ou « une définition des fonctions » d’un notaire ?
4.La banque. La relation entre Finaxiome, le notaire et la banque, cette fois, est beaucoup plus « diffuse », pour ne pas dire « sournoise ».
Finaxiome, dans son package, s’occupe de l’offre de prêt bancaire, mais dit le faire après signature du dossier de réservation, soit après l’étape 2 et en vue de l’étape 3 (signature de l’offre de prêt). C’est d’ailleurs à ce moment que le vendeur récoltera les documents annexes nécessaires à l’étude, puis l’obtention du prêt.
Sur quelques uns de nos dossiers, à l’étape 2, le vendeur fait signer les demandes d’assurances. Quelle surprise d’y découvrir le montant du prêt et le nom de la banque prêteuse. Erreur d’un employé Finaxiome ? C’est certain ! Erreur de procédure ? Ça l’est beaucoup moins !
Sur d’autres dossiers, les tableaux d’amortissement du prêt, n’intègrent pas des évènements de la vie de l’emprunteur tels que la retraite et la diminution des revenus. La prise en compte de ces faits remettrait en cause l’octroi du prêt sur des durées de 22 à 25 ans. Sauf à se dire « il n’y a aucun risque puisque c’est revendu à 10 ans ». Mais faut-il en être certain ? Ce n’est pas « grave » pour la banque puisqu’elle prend une hypothèque et ainsi se couvre. Prend-elle la peine de vérifier si cette hypothèque colle au prix du marché ? Et selon le résultat, prévient-elle son client emprunteur ?
Dans le prêt BNP Helvet-Immo en franc suisse, il existe un « document de présentation du prêt » qu’utilise le vendeur chez son client. Ce document est conjoint BNP/Fiventis (cf. 1ère page en annexe), avec en-tête et logo. Ce document a été présenté au tribunal pénal de Paris, en 1ère audience du procès BNP.
Lors d’un prêt bancaire, la loi exige que le prêt soit expliqué par un professionnel du métier pour éviter toutes confusions et/ou incompréhension, assujetties naturellement aux « devoirs de conseil ».
