Avant d’aborder ce sujet dans le détail, il nous faut revenir sur 2 thèmes :
1° – le risque identifié, nécessitant le contrôle du client et la procuration qui s’en est suivie ;
2° – la méthode de rédaction de la VEFA, abordée ci-dessus.
Pourquoi ? Parce que le notaire doit faire parvenir au client, le projet de VEFA qu’il signera après en avoir pris connaissance, dans un délai qui respecte les 30 jours de réflexion fixé par la loi.
Si la VEFA apportait des précisions (ex : la loi qui s’applique, le montant du loyer qui s’applique, le plafond de ressources du locataire futur, et donc par voie de conséquence le prix du marché local du bien), combien de clients diraient : attendez, ce n’est pas ce que vous m’avez vendu ! Et combien de clients remettraient en cause leur achat, quitte à aller en justice et faire bloquer la procédure par leur avocat ?
Donc le risque est réactivé durant 4 à 5 semaines avant la date officielle de la VEFA.
Risque car le notaire n’a pas encore procédé aux appels de fonds, donc l’argent n’est pas là.
Risque car le notaire s’apprête à appeler les fonds, donc l’argent va rentrer. En quelle quantité ?
L’argent qui rentre (court terme : 4 semaines), c’est :
- pour le notaire, le respect de ses prévisions budgétaires et financières et les rémunérations de sa SCP.
- pour Finaxiome, le respect de ses prévisions budgétaires et financières, la continuité de sa stratégie (ici, de fuite en avant).
Dans le rapport établi par le cabinet « Price Waterhouse », les dirigeants de Finaxiome ont reconnu avoir des problèmes financiers dès 2006. Notamment liés à la chute des ventes (donc constat dès 2005). Quelles mesures sont prises ? Nous l’ignorons. Se recycler dans le logement social ? Non. Dans le logement HLM (dernière strate du logement social) peut-être. Mais le donneur d’ordre n’est plus le même et l’autonomie décisionnelle de Finaxiome dans ce cas est réduite à néant. Pour le notaire également, le business devient néant.
Donc le notaire envoie (en A/R) le projet de VEFA et le règlement de copropriété, avec une lettre d’accompagnement qui, à priori, devrait être anodine. Eh bien non !
Dans ce courrier le notaire aborde 3 informations de taille pour le client.
1°- il rappelle qu’il est en mesure de valider la vente, à partir de la procuration signée. Chantage ? Gestion du risque ?
2°- il se désengage des appels de fonds (sauf le 1er appel) au profit de Finaxiome. Nous exposerons les raisons de ce renoncement plus tard.
3°- il informe le client que le délai de livraison est repoussé de 1 à 2 trimestres (soit 3 à 6 mois) par rapport au délai initial.
Reprise de contact, après que le client a passé plusieurs mois sans la moindre nouvelle depuis la procuration.
La lettre d’envoi des actes devient donc la 1ère source et la seule du « report de date de livraison ».
Nos études ont conduites aux évidences ci-dessous.
7° Les délais de livraison :
Le délai de livraison est essentiel et primordial dans un programme d’investissement. Il va conditionner pour une part très importante, l’équilibre de l’opération.
Rappelons que les investissements concernés par notre affaire sont destinés à défiscaliser pour les acquéreurs.
Malheureusement, nous avons dû assister à une manipulation exponentielle de ces dates, de manière continue, sur toutes les résidences que nous avons analysées et nous pouvons affirmer que les délais annoncés ont été fictifs.
7.1 : A quatre reprises, le délai de livraison est notifié aux acquéreurs dans l’ordre suivant : lors du dossier de réservation, lors de la procuration, lors de la lettre d’envoi d’acte, et enfin, lors de l’établissement de la VEFA.
Entre le délai annoncé sur le dossier de réservation (document sur lequel le notaire s’appuie pour rédiger les documents officiels) destiné aux acquéreurs, celui annoncé sur la lettre d’envoi d’acte, celui annoncé sur la procuration et enfin celui annoncé sur la VEFA, nous avons observé de 2 à 7 dates différentes et ce, pour une même résidence !
7.2 : De manière structurellement répétitive, dans la lettre d’envoi d’acte aux acquéreurs, le notaire va reporter le délai de livraison prévu initialement sur le dossier de réservation, en justifiant le report par la mention « raisons administratives ».
« Raisons administratives » Mais de quoi s’agit-il ? Nous avons cherché quelles raisons administratives et/ou techniques auraient pu correspondre à cette appellation générique, mais en vain !
Nous avons juste trouvé 2 exemples de permis de construire modifiés, pour les résidences Colline et Noémie, mais relatif à une modification de couleur d’huisseries pour Colline et sans aucun motif pour Noémie (source : VEFA). Ce motif est-il réel et sérieux pour reporter la date de livraison d’autant ?
7.3 : Il faut savoir qu’à chaque fois que le notaire indique une nouvelle date de livraison dans un document (Est-ce sur information de Finaxiome ? Nous ne le savons pas), à aucun moment, il ne va prévenir les anciens acquéreurs de la résidence concernée.
Est-ce normal, pour un homme de loi et donc de droit, de taire ces retards aussi importants ?
Dans le travail quotidien du notaire et des clercs est-il concevable que le notaire ne se pose pas de questions de fond devant ce feu d’artifice de dates multiples pour une même résidence ?
Y a-t-il un intérêt économique ?
7.4 : En sus du nombre de dates différentes dans les documents officiels, nous avons observé également maintes incohérences entre elles. A titre d’exemples :
Sur la résidence ALICIA, le 30 décembre 2008, les envois de projet d’actes annoncent un délai de livraison au 2° trimestre 2010 ; le 12 janvier 2009, soit 12 jours après, le délai passe au 3° trimestre 2010 ; pourquoi le 26 février 2009, les VEFA (documents finaux des ventes), font état de la livraison au 4° trimestre 2009 ? 3 trimestres de gagnés en 14 jours ? A noter qu’une VEFA de Mr. Gaël K, du 16 décembre 2009, est rédigée avec un délai au 1° trimestre 2010…
Sur la résidence COLLINE, le 19/05/2008, la VEFA de Monsieur B annonce la livraison au 1° trimestre 2009 ; Le 16/07/2008, soit 2 mois plus tard, la VEFA de Monsieur SOMON H donne un délai au 4° trimestre 2008 !
Sur la résidence FAUSTINE, le 04/01/2008, 4 VEFA sont réalisées, 3 avec la date du 3 trimestre 2008 et la quatrième avec la date du 1° trimestre 2009 !
Sur la résidence MARGOT, le 29/01/2008, 3 VEFA dont 2 au 3° trimestre 2009 et la troisième au 1° trimestre 2009 !
Sur la résidence NOEMIE, le 22/12/2009, la VEFA de Mr. Samuel est au 2° trimestre 2010 ; Le 27/12/2009, soit 5 jours plus tard, la VEFA de Monsieur Éric F est au 3° trimestre 2010 ; Et le 28/12/2009, soit le lendemain, la VEFA de Lise LB est au 1° trimestre 2010, soit 2 trimestres de moins ! En seulement 6 jours, le notaire annonce 3 dates différentes de livraison et non cohérentes!!
Sur la résidence ROMANE, le 27/02/2007, sur 6 VEFA réalisées, 4 donnent un délai au 2° trimestre 2007 et 2 au 3° trimestre 2007 ; Une VEFA du 22/03/2007, soit à peine un mois plus tard, allonge la livraison de 2 trimestres, soit le 1° trimestre 2008. Le 11/05/2007, une VEFA est rédigée avec un délai d’un trimestre supplémentaire à nouveau, soit le 2° trimestre 2008. En 2 mois et demi, 4 délais de livraison différente sont annoncés par le notaire !!
Sur la résidence VALENTINE, le 31/03/2009, une VEFA est rédigée avec une livraison prévue au 1° trimestre 2010, une autre au 2° trimestre 2010 !
Les cas évoqués ci-dessus ne sont que des exemples et donc, sont non exhaustifs. Comment ne pas observer que les dates de livraison notifiées aux acquéreurs sont fictives, à minima fantaisistes, et ce, quelle que soit la période observée.
7.5 : Nos analyses montrent que, pour une même résidence, entre la première date annoncée et la dernière (16 résidences analysées), il se passe entre 2 et 9 trimestres, soit 6 à 27 mois !
Il est très important de prendre conscience de cette amplitude de temps car elle va influer, de manière catastrophique sur les acquéreurs.
Ceux-ci ont payé des intérêts intercalaires pendant toute cette période, ce qui a représenté des sommes colossales (ils ne sont censés pouvoir rentrer en amortissement qu’à la livraison de leur bien).
Leur bien n’étant pas livré, ils ne peuvent pas le mettre en location pendant la période et donc ne peuvent pas défiscaliser.
Rappelons que la défiscalisation était le seul objet de l’investissement des acquéreurs et que cela leur a bien été vendu de cette manière.
Auront-ils une chance d’équilibrer leur investissement ?
7.6 : Il y a aussi d’autres conséquences à ces reports : entre le projet de défiscalisation (réservation) et la date à laquelle l’acquéreur peut prétendre à une défiscalisation plusieurs changements ont pu intervenir : départ à la retraite (et dans ce cas la défiscalisation devient moins intéressante), changement de loi de défiscalisation, changement de situation familiale (divorce…), situation financière qui s’aggrave et sans parler de gestes plus graves !!
Les informations ci-dessus sont illustrées sur le tableau ci-après :
DÉLAIS DE LIVRAISON : Base : contrats de réservation + lettres envoi d’actes+ procurations + VEFA
| RÉSIDENCE | Nbre de dates différentes annoncées | 1° DÉLAI ANNONCE | DERNIER DÉLAI ANNONCE | AMPLITUDE TEMPS (en trimestres) | Nbre acquéreurs pris en compte |
|---|---|---|---|---|---|
| ALICIA | 6 | 2° trimestre 2009 | 3° trimestre 2010 | 5 | 15 |
| AMANDINE | 4 | 1° trimestre 2006 | 2° trimestre 2008 | 9 | 4 |
| AUDREY | 3 | 1° trimestre 2008 | 4° trimestre 2008 | 3 | 5 |
| AURORE | 3 | 3° trimestre 2008 | 2° trimestre 2009 | 3 | 5 |
| CELIA | 5 | 4° trimestre 2007 | 2° trimestre 2009 | 6 | 8 |
| CLAUDIE | 5 | 3° trimestre 2008 | 3° trimestre 2010 | 8 | 16 |
| COLLINE | 5 | 1° trimestre 2008 | 2° trimestre 2009 | 5 | 8 |
| ELODIE | 4 | 2° trimestre 2008 | 1° trimestre 2009 | 3 | 9 |
| FAUSTINE | 5 | 2° trimestre 2008 | 3° trimestre 2009 | 5 | 6 |
| LAURE | 7 | 3° trimestre 2007 | 2° trimestre 2009 | 7 | 23 |
| MAUD | 6 | 1° trimestre 2008 | 2° trimestre 2010 | 9 | 14 |
| MARGOT | 4 | 3° trimestre 2008 | 2° trimestre 2009 | 3 | 10 |
| NOEMIE | 4 | 1° trimestre 2010 | 4° trimestre 2010 | 3 | 26 |
| ROMANE | 5 | 2° trimestre 2007 | 1° trimestre 2009 | 7 | 11 |
| SABINE | 5 | 3° trimestre 2008 | 3° trimestre 2009 | 4 | 10 |
| SARA | 3 | 4° trimestre 2008 | 2° trimestre 2009 | 2 | 12 |
| VALENTINE | 3 | 4° trimestre 2009 | 2° trimestre 2010 | 2 | 14 |
7.7 : Le notaire ne s’est pas privé de poursuivre les ventes (ventes tardives), avec établissement de tous les documents officiels (procuration et VEFA), avec de nouveaux délais de livraison, alors que, pour beaucoup de résidences, les chantiers étaient complètement arrêtés.
Nous recherchons dans les différents jugements de tribunaux, les informations nous permettant de vérifier que le notaire a eu connaissance des arrêts de chantiers, sans pour cela cesser d’établir des VEFA.
Notre seule information vient de la résidence Noémie, où sur 3 ventes tardives (VEFA-fin 2010), le notaire précise que le chantier est à l’arrêt depuis janvier 2010 et Finaxiome dit « redémarrer le chantier au 4ème trimestre 2010 » pour une livraison prévue 4ème trimestre 2010. L’histoire montre que la résidence n’a jamais redémarré, bien que le notaire ait appelé 289 425 € de fonds immédiats.
En conclusion, il est mécaniquement certain :
– Que le délai vendu puis modifié à volonté, est fictif depuis l’origine et ne représente aucune valeur juridique d’engagement, pour Finaxiome et le notaire.
– Qu’après plusieurs mois de silence (après la procuration), c’est le notaire qui annonce le décalage du délai, alors qu’il n’a aucune responsabilité technique ou autre chez Finaxiome.
–Que la lettre d’envoi d’acte est déclenchée par un quota de clients suffisamment nombreux pour autofinancer une résidence et lancer les VEFA et appels de fonds.
– Que le notaire utilise cette lettre pour repositionner le délai initial fictif en un délai plus réaliste, à partir d’un prétexte fallacieux.
– Que, dès la lettre décalant le délai, le notaire allonge la durée des intérêts intercalaires à charge de Finaxiome, sans que ceux-ci n’interviennent, alors qu’en difficulté financière depuis fin 2005. L’histoire était déjà écrite pour cet engagement.
– Que les variations de délais à travers les VEFA (normales ou tardives), n’ont pas mobilisé l’attention du notaire et des clercs.
– Que, dès que les VEFA (normales ou tardives) sont finalisées par le notaire, les appels de fonds peuvent être réalisés.
– Que toutes les VEFA (au moins quelques centaines) présentées ainsi par le notaire : « dispositif Robien, Borloo, Scellier » sont illégales puisqu’elles ne respectent pas la clause d’achèvement des travaux fixée par la loi (2ème année après dépôt du permis de construire).