Au travers des « jugements au civil (TGI)» que nous avons réunis, et d’après notre avocat, lorsque ce sujet est abordé, Finaxiome répond que la procuration notariée n’est « qu’un jalon établi et fixé » en vue de rétribuer le vendeur. Soit !
Revenons un instant sur le rôle du vendeur ! Il a un statut d’indépendant (c’est souvent un chômeur créant son emploi en entreprise individuelle et qui va facturer sa prestation pour gagner sa vie). Il assume la totalité de ses frais (déplacements, essence, repas, téléphone et autres). Il ne récupère ses dépenses et un revenu qu’à partir « du commissionnement de la vente prévue par Finaxiome ». Il y a donc « urgence » à être payé. Si le commercial veut « gagner beaucoup d’argent », à lui de « vendre comme il veut, quand il veut et à qui il veut » (discours du formateur Fiventis).
Aparté : nous avons dans nos rangs, l’exemple d’une jeune femme (au chômage), qui devient « vendeuse Fiventis », et « va vendre un appartement à sa propre mère ». Opération qui tourne à la catastrophe, mais heureusement ces gens sauront préservés soutiens et liens familiaux.
Donc le vendeur, sollicité à nouveau, accompagne son client chez un notaire, défend sa vente et la procuration et « cimente » le tout en invitant son client au restaurant. Ainsi dès le lendemain (au plus tôt) il peut facturer et recevoir sa rémunération.
Regardons cela maintenant du côté de l’arnaqueur !
Peut-on rémunérer le vendeur à partir d’un autre jalon ? Bien sûr : le dossier de réservation ! Le commercial a fini son travail. Le client, qui a signé, ignore les finesses juridiques entre dossier de réservation et acte notarié. De plus la durée d’un commercial, chez Finaxiome/Fiventis, n’est que de 2 à 5 mois. Comment le retrouver ?
Et nous avons identifié ci-dessus qu’il existe une période risquée de résiliation, non négligeable. Si résiliation il y a, comment fait-on pour récupérer une commission versée qui n’a plus lieu d’être ? Aller en justice contre le vendeur ? A nouveau, le risque de focaliser sur une entreprise et ses méthodes.
Bref, des risques, des questions sans réponses et sans solutions simples.
Alors puisque le client ne peut-être maintenu sous contrôle : le mieux est de prendre le contrôle.
Qu’est ce qu’une procuration notariée ?
La procuration que l’acquéreur va signer est un acte officiel donnant pouvoir au notaire « d’acquérir en état futur d’achèvement » pour lui et en son nom, le bien spécifié au dossier de réservation.
La vente officielle n’étant réelle qu’à la VEFA, sans le comprendre véritablement, le client vient de transférer au notaire sa faculté de décision.
Associé au « mandat » que le client a signé, autorisant le notaire à appeler les fonds auprès de la banque en ses lieu et place, le pouvoir de maintenir la vente coûte que coûte et d’aller chercher les fonds coûte que coûte est pris par le notaire et ses clercs.
Le risque de résiliation gravitant autour de 10 mois (cf. tableau ci-dessus) vient d’être ramené autour de 2 mois.
Comment est-elle rédigée et que spécifie-t-elle ?
- Le choix du notaire « par procuration ».
Ce choix n’est pas du fait du client. C’est Finaxiome et/ou la SCP Lefèvre/Bourlon qui fait ce choix et le client le découvre au rendez-vous. Ici nous relatons un fait et il n’est pas dans notre intention de faire une interprétation polémique et/ou jeter l’opprobre sur une profession et ses représentants.
2- La rédaction.
– Chaque acte démarre par : Me … a reçu le présent acte authentique contenant procuration. A la requête du client…
En clair : a reçu de Me Lefèvre la procuration ci-jointe demandée par un client (client qui ignore que cela existe et continue à faire confiance au dire du vendeur). Donc c’est bien le notaire qui rédige.
A la requête d’un client ? Où est sa demande ? Là déjà, manipulation du notaire alors que « la procuration » fait « partie intégrante du mode opératoire » du projet et sera rédigée et signée dans un délai court.
– « Le mandant (le client) constitue pour son mandataire spécial tous collaborateurs de Me P. Lefèvre, avec faculté d’agir ensemble ou séparément ».
Ensemble c’est : si le client a résilié et que le notaire l’a récupéré ;
Séparément c’est : le client maintient sa résiliation et le notaire valide seul la vente, procède aux appels de fonds que la banque ne peut refuser de faire (grâce au mandat). Le client fera face aux exigences de la banque à travers les conditions du prêt.
– Puis vient le lot acheté, son prix, les appels de fonds et leur pourcentage selon l’avancement des travaux.
– Et vient ensuite une série « de charges et obligations » à charge du mandataire (donc le notaire), sans grand intérêt sauf 2 lignes :
– la 1ere fait référence à la date de livraison et là, le notaire confirme la date vendu à la réservation (condition importante et fondamentale de l’opération) ;
– la 2ème précise que « le mandataire (donc le notaire) s’engage à faire toutes déclarations en vue d’obtenir des allègements fiscaux prévus par la loi ».
La défiscalisation, motivation principale de l’opération (source vendeur) est réduite à une phrase.
La défiscalisation, base sur laquelle Finaxiome réalise tous ses programmes, est réduite par le notaire à une phrase d’un document.
La défiscalisation (ses obligations, ses contraintes, son fonctionnement) est réduite par le notaire à une phrase d’un acte officiel.
La désinformation pratiquée tout au long des rendez-vous vendeurs, propre à altérer et fausser la compréhension du client, est traduite par le notaire homme de loi dans une et une seule phrase.
Car dans la pratique, le vendeur a fait signer la réservation au client, et l’a retourné à Finaxiome/Fiventis, qui la transmet au notaire.
Dès lors le notaire (ou le clerc) étudie le dossier et rédige une procuration aux normes du client, l’adresse à un notaire de son choix (qui va assurer le rendez-vous et la signature du client). Et ce travail s’effectue dans ce délai de 2 à 3 mois (cf. nos tableaux ci-dessus) entre la signature de la réservation et la signature de la procuration. Cela avec non seulement le travail à faire mais aussi la gestion des agendas.
Délai qui écourte le risque de résiliation, en sachant que toutes les incohérences, les mensonges et autres du dossier de réservation ne provoqueront aucunes réaction de l’étude notariale.
Le code de la consommation définit comme « trompeuse », la pratique commerciale qui omet, dissimule, ou fournit de façon inintelligible, ambigu ou à contretemps, une information substantielle ou lorsqu’elle n’indique pas sa véritable intention commerciale dès lors que celle-ci ne ressort pas déjà du contexte.
La loi ROYER du 27.12.73 (reconduite par la loi du 3.01.2008) dit :
« Le délit de pratique commerciale trompeuse ne nécessite pas de faute intentionnelle, il suffit que l’auteur n’ait pas vérifié la véracité du message avant de le diffuser ». Ce qui conduit la loi à dire : « la tromperie est un délit intentionnel ».
N’oublions pas que c’est dès le R1 (2ème contact avec le client), le vendeur fait sa démonstration mensongère de la loi de défiscalisation, dans le but de déterminer l’intérêt du client et enchainer vers son étude personnalisée.
Voyons ce que le notaire, garant de la probité de l’opération, couvre et cautionne à travers un élément dont on parle depuis le départ : le dossier de réservation.